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En estos tiempos, después de vivir una crisis sanitaria por la pandemia generada por el COVID-19 es natural la pregunta en cuanto a la información que se debe compartir con los vecinos, copropietarios o demás personas en cuanto a si existen casos positivos de la enfermedad y la identidad de quienes tengan un diagnóstico positivo.

La principal misión de un administrador de propiedad horizontal es asegurar la paz, la buena convivencia y el correcto funcionamiento de la comunidad. Más allá de sus funciones administrativas establecidas por la Ley 284 de 2022, el administrador debe guiar a la Junta Directiva y velar por que todos los propietarios disfruten de una buena calidad de vida en un ambiente armonioso. Esto implica resolver disputas, asegurar el cumplimiento de normas y fomentar un ambiente en el que todos los vecinos se sientan cómodos y seguros en sus hogares.

La cuota de gastos comunes se paga desde el momento en que se obtiene el permiso de ocupación de la propiedad horizontal, conforme al artículo 27 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta cuota corresponde al promotor y/o propietario inicial hasta que la unidad inmobiliaria sea vendida y registrada en el Registro Público o entregada al nuevo propietario. La ley no reconoce categorías de permisos de ocupación como "permiso de ocupación de obra gris" o "permiso de ocupación temporal". La emisión de un permiso de ocupación por parte de la autoridad certifica que la propiedad es apta para ser ocupada según su destino y uso declarado, sin distinciones adicionales. Por tanto, la obligación de pagar las cuotas de gastos comunes comienza con la expedición del permiso de ocupación, sin importar cualquier categoría irregular que algunos promotores puedan intentar emplear.

Contribuir con estas cuotas es una obligación esencial para todos los propietarios, ya que garantiza que las áreas comunes y los servicios esenciales estén bien mantenidos, lo cual a su vez preserva y mejora el valor de las propiedades. Ignorar esta obligación puede llevar a un deterioro de la infraestructura y servicios, afectando negativamente a todos los residentes.

La Ley de 284 de Propiedad Horizontal establece una clara prohibición a los miembros de la Junta Directiva sobre tomar decisiones que afecten a su unidad inmobiliaria o representen un conflicto de intereses en votaciones o decisiones dentro de su rol como propietario y dignatario de la Junta Directiva.

La Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que regula la propiedad horizontal en Panamá, contiene disposiciones sobre cómo deben fijarse y modificarse las cuotas de gastos comunes. Sin embargo, parece haber una aparente contradicción entre los artículos 26 y 35, lo que podría generar confusión al intentar interpretar y aplicar estas normas.

La acumulación de deudas por gastos comunes crea agujeros en el presupuesto comunitario. Esto puede llevar a la falta de fondos para el mantenimiento y la reparación de áreas comunes, la seguridad, la limpieza, y otros servicios esenciales. El cobro judicial asegura que los fondos necesarios para estas tareas sean recuperados de manera efectiva.

The Horizontal Property Law establishes in its article 114 that in order to carry out a transfer of a farm that is registered under the Horizontal Property Regime, it is a requirement to present several written evidence before the notary, one of them being the Paz y Salvo that gives faith that the property is up to date with its economic obligations towards the horizontal property to which it belongs.

It is up to the promoter to prove that there is an increase in the cost of the work and that this increase must be reflected in the amount agreed for the sale and taking into account the increase percentages.

The answer is found in the reading of article 28 of Law 284 of February 14, 2022, "On the Horizontal Property Regime and Subrogated by Law 31 of 2010"

24. Contingency Fund. Mandatory amount collected annually to meet and finance the obligations, works or expenses that arise unexpectedly within the horizontal property, made up of at least 1% of the total annual income and common expense quotas of the owners of the horizontal property. …”