En los proyectos bajo el Régimen de Propiedad Horizontal (P.H.), el promotor juega un papel clave en la etapa inicial del desarrollo. Una de sus facultades más importantes es la de establecer reservas sobre bienes comunes, pero ¿qué significa esto exactamente? ¿Qué límites tiene? ¿Y hasta cuándo puede ejercer ese derecho?
¿Qué son las reservas del promotor?
Las reservas son derechos que el promotor se asigna a sí mismo en el Reglamento de Copropiedad, sobre ciertas áreas o elementos del inmueble que podrían considerarse bienes comunes, pero que no son esenciales para la existencia, estabilidad o seguridad del proyecto.
Según el numeral 15 del artículo 49 y el artículo 55 de la Ley 284 de 2022, el promotor puede reservar para sí elementos como:
Esto le permite disponer de estos espacios para fines comerciales, recreativos o de expansión, siempre que no afecten derechos adquiridos por los propietarios ni el funcionamiento del P.H.
¿Cómo nacen las reservas?
Las reservas deben:
¿Cuándo terminan?
Las reservas tienen una vigencia máxima de diez (10) años, contados desde la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro Público. Así lo establece claramente las definiciones y el numeral 15 del artículo 49 de la Ley 284.
“…tendrán un periodo de vigencia máximo de diez años, siendo nula cualquier estipulación en contrario…”
Una vez vencido ese plazo, los bienes reservados pasan automáticamente a formar parte del patrimonio común del P.H. y su uso, disposición o arrendamiento solo podrá decidirse por la Asamblea de Propietarios.
Conclusión Las reservas del promotor son una herramienta legal válida y útil para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, pero tienen límites temporales, funcionales y jurídicos. Superados los 10 años, la titularidad y control de esos bienes regresa a la comunidad de propietarios, garantizando el principio de equidad y autonomía dentro de la propiedad horizontal.