En la administración de propiedades horizontales es frecuente que, una vez aprobada una cuota extraordinaria, algunos propietarios incumplan con su pago. Cuando esto ocurre, surge una pregunta recurrente:
Si la Ley permite cobrar hasta un 20% de recargo por morosidad, ¿puede la Junta Directiva aumentar posteriormente un recargo que la Asamblea había fijado en un porcentaje menor?
La respuesta, desde nuestro criterio jurídico, es no.
El límite que establece la ley no es automático
La Ley 284 de 2022 autoriza que las cuotas morosas puedan generar un recargo de hasta un veinte por ciento (20%). Sin embargo, esa disposición no significa que toda cuota atrasada deba pagar automáticamente dicho porcentaje.
La ley establece un límite máximo permitido, pero si la Asamblea de Propietarios delimitó, al momento de aprobar la cuota, cuál será el recargo aplicable dentro de ese margen.
En otras palabras, la ley autoriza hasta el 20%; no impone que siempre sea el 20%.
Lo que aprueba la Asamblea obliga a todos
Cuando la Asamblea de Propietarios aprueba una cuota extraordinaria, también puede establecer las condiciones de pago, los plazos y, en su caso, el porcentaje del recargo por mora.
Esas condiciones forman parte integral del acuerdo adoptado por el máximo órgano de decisión de la propiedad horizontal.
Por ello, si la Asamblea decidió que el recargo sería del 10%, esa es la condición que debe aplicarse mientras dicho acuerdo permanezca vigente.
¿Puede la Junta Directiva modificar ese porcentaje?
No.
La Junta Directiva tiene la responsabilidad de ejecutar y hacer cumplir las decisiones adoptadas por la Asamblea, pero no posee facultades para modificar su contenido.
Aumentar un recargo del 10% al 20%, o transformar un recargo único en un recargo mensual cuando ello no fue aprobado, implica alterar una obligación económica previamente establecida por la Asamblea.
Una decisión de esa naturaleza excede las funciones administrativas de la Junta Directiva y podría ser objeto de impugnación por parte de los propietarios afectados.
¿Y si la morosidad aumenta?
La existencia de propietarios morosos no habilita por sí sola a modificar las condiciones de una cuota extraordinaria.
Si la comunidad considera que el recargo aprobado resulta insuficiente para incentivar el pago oportuno, la vía correcta consiste en someter el tema nuevamente a consideración de la Asamblea de Propietarios para que esta decida, mediante el procedimiento correspondiente, si modifica el régimen aplicable.
En términos generales, ese nuevo acuerdo debería producir efectos hacia el futuro y no alterar obligaciones que ya nacieron bajo condiciones previamente aprobadas.
Seguridad jurídica y respeto a las decisiones de la Asamblea
Uno de los principios fundamentales del régimen de propiedad horizontal es la seguridad jurídica.
Los propietarios deben conocer con claridad cuáles son las obligaciones económicas que asumen cuando la Asamblea adopta un acuerdo. Permitir que la Junta Directiva modifique posteriormente esos términos generaría incertidumbre y debilitaría la autoridad del propio órgano deliberativo.
Por ello, resulta esencial distinguir entre lo que la ley autoriza y lo que efectivamente decidió la Asamblea.
Conclusión
El hecho de que la Ley 284 de 2022 permita establecer un recargo de hasta un 20% no significa que ese porcentaje pueda aplicarse en cualquier momento ni que la Junta Directiva pueda incrementarlo posteriormente.
Si la Asamblea aprobó un recargo del 10%, ese es el porcentaje que debe respetarse mientras el acuerdo permanezca vigente.
En materia de propiedad horizontal, el principio es claro: la Junta Directiva administra y ejecuta las decisiones de la Asamblea; no puede modificarlas.
En Nelson & Ordóñez – Abogados asesoramos a juntas directivas, administraciones y propietarios en la correcta aplicación de la Ley 284 de 2022, procurando que las decisiones adoptadas por las comunidades se ajusten al marco legal y reduzcan el riesgo de futuras impugnaciones o conflictos judiciales.