La renuncia de directores, las vacantes y los límites de la interpretación registral bajo la Ley 284 de 2022
En la práctica de la Propiedad Horizontal pueden presentarse situaciones en las que uno o varios miembros de una Junta Directiva decidan renunciar antes de concluir el período para el cual fueron elegidos.
La situación parecería sencilla: si la ley reconoce expresamente la posibilidad de renunciar, debería bastar con determinar qué ocurre con la Junta Directiva después de producida esa renuncia.
Sin embargo, el asunto puede complicarse cuando se parte del criterio de que, por haber sido determinados cargos o miembros originalmente elegidos por la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva debe conservar durante todo su período exactamente la misma cantidad de cargos y posiciones que fueron aprobados al momento de su elección.
A nuestro juicio, una interpretación de esa naturaleza no solamente carece de respaldo expreso en la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, sino que puede conducir a un resultado incompatible con el propio mecanismo de renuncia y cobertura de vacantes establecido por el legislador.
La pregunta es sencilla:
Si un miembro de Junta Directiva tiene derecho a renunciar, ¿puede exigirse que el cargo que ocupaba continúe necesariamente cubierto porque originalmente fue elegido por la Asamblea?
Consideramos que la respuesta debe ser negativa.
La Ley establece una Junta Directiva mínima, no una estructura inmutable
El punto de partida se encuentra en el artículo 73 de la Ley 284 de 2022.
La norma dispone que la Junta Directiva estará integrada, como mínimo, por tres miembros distintos, quienes ocuparán los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero.
A continuación, la misma disposición señala que la Asamblea podrá decidir un número mayor impar de miembros e incorporar otros cargos, tales como vicepresidente, vocal u otros que las necesidades de la propiedad horizontal requieran.
La distinción utilizada por el legislador resulta importante.
Existen tres dignidades que necesariamente deben encontrarse cubiertas en una Junta Directiva ordinaria:
Presidente, Secretario y Tesorero.
A partir de allí, la Asamblea tiene la posibilidad de ampliar su composición, estableciendo un número impar superior y creando otros cargos según las necesidades del P.H.
Pero una cosa es que la Asamblea pueda decidir que, al momento de su elección, una Junta esté integrada por cinco, siete o nueve miembros, y otra muy diferente es afirmar que esa composición queda jurídicamente congelada durante todo el período, aun cuando posteriormente alguno de sus integrantes ejerza su derecho de renunciar.
El artículo 73 no establece esa inmutabilidad.
La renuncia está expresamente prevista por la Ley.
La Ley 284 no parte de la idea de que todo director elegido por la Asamblea está obligado a permanecer en su cargo hasta terminar el período.
Por el contrario, regula expresamente la posibilidad de que se produzcan renuncias y vacantes.
El artículo 77 contempla la renuncia de los miembros de la Junta Directiva antes de finalizar su período y determina qué ocurre cuando se produce una vacante. El mecanismo escogido por el legislador es particularmente revelador: las vacantes serán cubiertas por el resto de los directores en ejercicio, siempre que estos constituyan quórum.
Solamente cuando, producto de las vacantes, ya no resulte posible constituir quórum se hace necesaria la intervención de la Asamblea para elegir los miembros necesarios.
Por tanto, la Ley contempla expresamente que una Junta Directiva pueda continuar funcionando después de haber perdido uno o más de los integrantes que originalmente fueron elegidos.
Y esto tiene una consecuencia importante:
la renuncia de un director no obliga automáticamente a incorporar un nuevo miembro a la Junta Directiva.
La Junta Directiva no puede elegir nuevos directores para sustituir a quienes renuncian
Este aspecto es fundamental para comprender el sistema.
Los restantes miembros de la Junta Directiva pueden cubrir las vacantes, pero ello no equivale a tener la facultad de incorporar nuevas personas como directores.
La elección de los integrantes de la Junta Directiva corresponde a la Asamblea de Propietarios.
Por ello, cuando existe una renuncia pero los miembros que permanecen en ejercicio todavía constituyen quórum, la Ley no exige que se convoque inmediatamente una Asamblea para reconstruir exactamente el número original de directores.
La solución adoptada por el legislador es mucho más sencilla: la Junta continúa funcionando con los directores que permanecen en ejercicio y estos cubren las vacantes, siempre que exista quórum.
Únicamente cuando ese quórum desaparece surge la necesidad de convocar a la Asamblea para realizar nuevas elecciones.
Interpretarlo de otra manera llevaría a exigir algo que la propia Junta no puede hacer: crear nuevos miembros para mantener artificialmente la cantidad de directores que originalmente fueron elegidos por la Asamblea.
El problema de sostener que un cargo “no puede desaparecer porque fue elegido por Asamblea”
Supongamos que una Asamblea elige una Junta Directiva compuesta por siete personas:
Posteriormente renuncia uno de los vocales.
Si se sostiene que ese cargo necesariamente debe permanecer porque fue aprobado por la Asamblea, alguien tendría que sustituir inmediatamente al vocal renunciante.
Pero ¿quién?
La Junta Directiva no puede incorporar por sí sola un nuevo director.
Entonces tendría que convocarse nuevamente a la Asamblea.
Si posteriormente renuncia otro vocal, habría que convocarla otra vez.
Y si renuncia el vicepresidente, nuevamente habría que acudir a la Asamblea.
El resultado sería que cada renuncia obligaría necesariamente a realizar una nueva elección, independientemente de que los directores restantes conservaran quórum.
Pero eso es precisamente lo que la Ley 284 no establece.
Por el contrario, el legislador decidió que mientras exista quórum las vacantes sean atendidas por los miembros restantes.
Una interpretación contraria terminaría haciendo ineficaz el derecho de renuncia
Existe además una contradicción todavía más profunda.
No puede sostenerse simultáneamente que:
1. La Ley permite a un miembro de Junta Directiva renunciar a su cargo; y que:
2. El cargo que ocupaba debe continuar necesariamente cubierto en las mismas condiciones porque fue elegido por la Asamblea.
Si toda dignidad originalmente aprobada debe permanecer ocupada durante la totalidad del período, entonces la renuncia deja de producir uno de sus efectos naturales: que el renunciante deje de formar parte de la Junta y que esta pueda continuar con una composición menor, dentro de los límites permitidos por la Ley.
En la práctica, el derecho de renuncia quedaría condicionado a que exista otra persona que sustituya inmediatamente al renunciante.
Esa condición no aparece en la Ley 284.
El legislador hizo exactamente lo contrario: anticipó que podían producirse vacantes y estableció cómo debe funcionar la Junta cuando ello ocurre.
No debe confundirse la elección original con la situación posterior de la Junta
La Asamblea de Propietarios conserva indiscutiblemente la facultad de elegir a la Junta Directiva.
Si la Asamblea decide elegir siete miembros, esa es la Junta que inicialmente entra en funciones.
Pero ello no significa que la Ley exija que durante todo el período existan permanentemente siete personas ejerciendo esos cargos.
Son dos momentos jurídicos diferentes.
El primero es la elección de la Junta Directiva.
El segundo es la aparición posterior de una vacante por renuncia u otra causa.
Para el primero, decide la Asamblea.
Para el segundo, la propia Ley establece un régimen especial: mientras exista quórum, las vacantes son cubiertas por los directores que permanecen en ejercicio.
Confundir ambos momentos conduciría a hacer prácticamente inútil la regulación de las vacantes.
Lo que sí debe permanecer garantizado: la estructura mínima legal
Esto tampoco significa que una Junta pueda reducirse ilimitadamente.
La Ley establece límites claros.
En una propiedad horizontal ordinaria deben mantenerse los tres miembros distintos y las tres dignidades esenciales previstas por el artículo 73: Presidente, Secretario y Tesorero.
Además, los directores restantes deben conservar el quórum necesario.
Mientras ambas condiciones se encuentren satisfechas, no advertimos en la Ley una disposición que obligue a reconstruir permanentemente todos los cargos adicionales que fueron creados al momento de la elección.
Vicepresidencias, vocalías y otras posiciones pueden ser útiles e incluso aconsejables según el tamaño y complejidad de la propiedad horizontal.
Pero la Ley las presenta precisamente como cargos adicionales que la Asamblea puede incorporar, y no como parte del mínimo indispensable para la existencia de toda Junta Directiva.
La interpretación de las normas debe permitir que todas produzcan efectos
Desde una perspectiva de interpretación jurídica, las normas que regulan la Junta Directiva deben ser leídas de manera conjunta.
El artículo 73 establece su composición mínima.
Los artículos posteriores reconocen que durante el período pueden producirse renuncias y vacantes y establecen el mecanismo para enfrentarlas.
No resulta razonable interpretar una de estas disposiciones de una forma que haga imposible o inútil la aplicación de las demás.
Si la Ley reconoce la renuncia, la renuncia debe poder producir efectos reales.
Si la Ley permite que los restantes directores cubran las vacantes mientras exista quórum, esa solución debe poder aplicarse sin exigir una nueva elección cada vez que disminuya el número original de integrantes.
Y si el legislador estableció como mínimo Presidente, Secretario y Tesorero, no parece jurídicamente correcto transformar cargos adicionales —como vicepresidente o determinadas vocalías— en requisitos permanentes que la propia Ley no calificó de esa manera.
Una cuestión que va más allá de una inscripción registral
El problema no es únicamente registral.
Una interpretación excesivamente rígida de la composición de las Juntas Directivas podría tener consecuencias importantes para miles de propiedades horizontales.
Directores que por razones personales, profesionales, de salud, venta de sus unidades o cualquier otra circunstancia legítima necesiten abandonar sus funciones podrían encontrarse con estructuras en las que, aunque permanezcan suficientes miembros para administrar el P.H., se considere indispensable realizar nuevas elecciones simplemente para conservar exactamente el organigrama aprobado años atrás.
Ese resultado parece contrario tanto al texto como a la finalidad práctica del régimen establecido por la Ley 284.
La Junta Directiva debe contar con los órganos indispensables para funcionar y con el quórum exigido por la Ley.
Pero ello no significa que su composición numérica deba permanecer inalterable frente al ejercicio legítimo de la renuncia de alguno de sus integrantes.
Conclusión
La Ley 284 de 2022 reconoce expresamente la posibilidad de que existan renuncias y vacantes dentro de una Junta Directiva y establece un mecanismo específico para enfrentarlas.
Mientras los directores restantes constituyan quórum, corresponde a estos cubrir las vacantes. Solo cuando ya no pueda constituirse dicho quórum resulta necesario convocar a la Asamblea para elegir los miembros requeridos.
Por ello, a nuestro juicio, no existe fundamento para concluir que todos los cargos adicionales creados originalmente por la Asamblea deban permanecer necesariamente ocupados durante la totalidad del período para el cual fue elegida la Junta Directiva.
La Asamblea elige la Junta inicial. La Ley, por su parte, determina qué ocurre cuando posteriormente se produce una renuncia.
Y esa distinción resulta indispensable para que el derecho de renuncia reconocido por la propia Ley no termine convirtiéndose, en la práctica, en un derecho imposible de ejercer.